以互联网、AI 和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业。
作者：田国宝封图：图虫创意
2026 年 8 月 24 日，武汉光屿智谷科技有限公司（下称"光屿智谷"）以 2056 万元竞得武汉光谷一幅 23.7 亩的工业用地。工商注册资料显示，光屿智谷由湖北巨量引擎科技有限公司持股，最终控制人为抖音集团。此前武汉官方曾宣布，抖音集团华中区域总部将落地。
这是 2026 年抖音集团第三次在土地市场出手。2 月，抖音集团以 28 亿元竞得北京大钟寺蓝景丽家地块，规划建设数字经济产业园；3 月，其以 33.05 亿元通过协议出让取得海淀双泉堡研发地块。
出手的不仅是抖音一家。4 月，京东先后在杭州和北京拿地，智谱公告拟收购北京钻石大厦作为总部；6 月，拼多多在雄安和上海接连购置办公楼；7 月，德明利以 3.52 亿元竞得深圳福田一宗地块建设总部。新浪、美格、小米等企业也出现在拿地买楼的名单上。
房企和外资批量退出大宗资产市场之际，以互联网、AI 和硬科技为主的新经济企业开始加大不动产配置，既拿地自建研发、办公和数据中心，也在一二线城市核心区购置现成物业
一位互联网企业人士告诉经济观察报，企业加大拿地买楼力度，一方面是企业出于业务扩张的需要，另一方面，地方政府为长期留住税收也给予了政策支持。当前核心城市核心区优质资产供应充足，价格也相对便宜。
拿地买楼
抖音集团拿下的北京大钟寺地块，前身是运营超过 28 年的蓝景丽家大钟寺家居广场，位于北三环联想桥东北角。按挂牌公告，地块南起北三环西路，北至太阳园小区，西邻方恒广场，东至 M13A 线，紧邻地铁 12 号线、13 号线大钟寺站，处于海淀区人工智能创新街区大钟寺先导区范围内。
地块西侧的方恒广场、北侧的中坤广场，已经聚集了抖音、今日头条、飞书等业务团队。中坤广场由字节跳动 2019 年以约 90 亿元收购，方恒广场 2020 年由字节跳动以 50 亿元购入。
3 月，抖音集团旗下的北京云岫长石科技有限公司以 33.05 亿元取得海淀双泉堡地块。该宗地采取协议出让，建筑面积 12.8 万平方米，用途为办公研发。加上在大钟寺的系列投资，抖音体系在海淀区资产配置上累计投入约 200 亿元。
京东走的是同一条路径。4 月 20 日，杭州京东霁纬信息技术有限公司以 6.6269 亿元竞得杭州钱江世纪城一宗商业用地，规划建筑面积 11.83 万平方米，成交楼面价约 5600 元 / 平方米，计划建设京东浙江区域中心总部。
4 月 21 日，京东旗下的北京齐正数智科技有限公司以 17.57 亿元竞得亦庄新城两宗商业金融服务业用地，规划建筑面积 23.32 万平方米，加权楼面价约 7534 元 / 平方米，地块紧邻京东亦庄总部。
7 月 13 日，德明利以 3.52 亿元竞得深圳福田 B405-0246 地块，规划建筑面积 4.69 万平方米，楼面价约 7521 元 / 平方米，项目名称为"智能存储管理及研发基地总部项目"。福田区公布的项目遴选材料显示，德明利及关联公司"在深圳无自有物业或用地"。
拿地之外，不少企业也选择直接买下成熟物业。1 月 8 日，智谱在港交所挂牌，IPO 募资总额 43.48 亿港元；4 月，智谱公告，拟以不超过 3.61 亿元收购北京海淀上地中关村软件园钻石大厦，总建筑面积约 2.27 万平方米，整栋用作公司总部。智谱称，购买物业可以提高营运效率和稳定性，并优化资产结构。
拼多多在 6 月完成两笔交易。一笔以约 12 亿元购置河北雄安容东片区电建智汇城一栋 12 层独栋办公楼，承载全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核、跨境数据存储等后台业务；另一笔以 33 亿元整体收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦，总建筑面积约 4.6 万平方米，未来用作 Temu 海外运营、自营品牌"新拼姆"和跨境供应链金融一体化总部。
此前，拼多多长期租用办公场所，固定资产占比长期不足 1%。截至 2026 年 6 月底，拼多多账面现金余额 2061 亿元，买下核心区办公楼既解决员工办公问题，也把部分沉淀资金转为不动产配置。
越来越多的互联网科技企业放弃租房，开始自购或自建办公用房。需要长期建设产业基地、研发中心和大型总部的企业进入一级市场拿地，希望尽快投入使用的企业则从二级市场接手存量物业。
卖的不仅是地
与普通经营性建设用地不同，科技企业拿的土地通常都有约束条件。
第一类是自持期限。抖音集团大钟寺地块要求自持 20 年；京东杭州地块要求商业兼容商务金融物业 100% 自持，40 年内不得分割登记和转让；德明利深圳项目直接规定宗地不得转让，仅允许在限定价值范围内抵押。
对开发商而言，土地的价值来自开发、销售和资金周转，一块不能分割、不能出售的土地几乎无法定价；对互联网科技企业而言，土地从取得之日起就是长期生产资料，自持不构成障碍。
第二类是产业指标。双泉堡地块要求单位建筑面积年收入不低于 6 万元 / 平方米，对区级财政贡献不低于 1200 万元 / 万平方米 / 年，可进入的产业限定在人工智能、集成电路、互联网 3.0、基础软件、5G/6G、智能制造以及脑机接口、人形机器人、量子信息等领域。
京东杭州项目要求企业符合杭州市级总部企业标准，地块年度营业收入达到 10 亿元，2026 年至 2030 年连续五年进入《财富》世界 500 强；项目中还要建设不少于 3.5 万平方米的家电家具综合中心，并于竣工后 15 个月内开业。
按福田区政府公布的《智能存储管理及研发基地总部项目遴选方案》，德明利 2026 年至 2030 年累计产值不得低于 400 亿元，项目成熟期五年内累计形成 2500 个就业岗位、税收超过 13.5 亿元。
只看地价，德明利这宗地是一笔 3.52 亿元的土地交易；看完整合同，它更接近一份为期五年的产业协议：地方政府提供土地，企业提供产值、税收、就业和长期经营承诺。这些承诺是多数开发商无法兑现的。
与住宅和商办用地相比，工业用地、研发用地价格相对较低。抖音集团在武汉获取的光谷工 DK（2026-02）03 号地块登记为工业用地，楼面价不高于 651 元 / 平方米；同期大钟寺主地块楼面价约 2.89 万元 / 平方米，京东亦庄地块的楼面价约 7534 元 / 平方米。
地方政府将核心区稀缺土地出让给互联网科技企业，更多希望通过这些高附加值企业获得长期稳定的税收收入，而非土地出让金。对于地方政府而言，在卖地收入逐年下降的背景下，构建长期稳定收入来源尤为重要。
上述互联网企业人士告诉经济观察报，部分地方政府出台了一系列优惠政策，吸引头部互联网科技企业入驻及迁册，包括提供中央及地方的专项资金、政府投资基金，购买服务等。
争夺税源不只发生在城市之间，同一城市不同行政区的竞争同样激烈。传统互联网科技产业聚集的区域配套政策较为完善，竞争力更强；不具备相应优势的区域则面临优质税源流失的风险。
一位地方政府人士告诉经济观察报，同一城市各区域的产业定位不同，政策资源等优势也不同。
买下之后
从整个土地市场看，开发商和地方平台公司仍占据绝大部分份额，互联网科技企业为土地出让金作出的贡献并不大，但实体经济在土地市场的分量开始变重。
在大宗资产交易领域，互联网科技企业同样不是绝对主角。变化在交易目的上，过去的大宗资产交易多数以投资为主，当下则以自用为主。在土地市场，产业用地更多鼓励依靠单位面积产值获得持续回报，限制通过一次性出售获取短期收益。
戴德梁行统计显示，上海大宗交易中，自用型买家的成交占比由 2025 年的 26% 升至 2026 年上半年的 50%，同期上海办公楼大宗交易中超过六成具有自用属性。
买楼的不只有互联网公司。恒力石化、恒力重工在上海虹桥买楼，方大炭素在上海徐汇购入独栋办公物业。互联网科技企业是这批买家中动作最密集、金额最大的一支。
国家统计局数据显示，2026 年 1 — 7 月，全国办公楼开发投资 1580 亿元，同比下降 21.9%，新开工面积下降 40.2%，竣工面积下降 19.4%。
上述互联网企业人士称，房地产深度调整后，不动产估值相对较低，互联网科技企业现金流又相对充足，加上腾讯深圳总部退租事件给行业敲响警钟，这些企业更倾向自购办公用房而非租赁。
对进入成熟期的平台企业，办公物业已经不构成足以影响经营安全的资本开支，自有总部可以减少搬迁风险、锁定长期使用成本。AI 和硬科技企业的需求更特殊，研发场地对电力、机房、承重和冷却的要求，使这类物业难以像普通写字楼那样随时替换。
地方政府与企业之间的土地交易，除地价外，更大意义在于把土地与企业未来发展绑定，更接近一场对赌。
京东杭州地块要求拿地企业 2026 年至 2030 年连续五年进入《财富》世界 500 强；德明利要在 2030 年底前完成 400 亿元累计产值和 13.5 亿元税收；抖音集团武汉光谷地块要求竣工后一年内实现达产运营。
5 月 8 日，星竞威武参股的海南星聚家源置业以 6.81 亿元底价竞得三亚海棠湾一宗地块，承诺在三亚的项目投资总额不低于 14 亿元。拿地前四天，星竞威武刚刚发布了一份大幅亏损的财报。
一幅产业用地，从摘牌到达产，中间隔着设计、报建、施工、招商和运营。互联网企业普遍不具备产业载体的开发经验，这些环节大概率仍要交回给房企，房企的身份从开发商变成了代建方和运营方。
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